A TROYES, chaque mardi non férié à 11 heures, salle B du Palais de Justice, se tient l'audience des « Criées » au cours de laquelle un Magistrat procède, sur réquisition de l'Avocat poursuivant, à la mise en vente aux enchères publiques d'un bien immeuble, après accomplissement des formalités légales.

Dans ce type de vente, où le ministère d'Avocat est obligatoire pour porter les enchères, et qu'il vaut mieux consulter avant la date fixée pour la vente, le cas rencontré le plus fréquemment est celui d'un créancier ayant décidé de faire vendre le bien de son débiteur, afin d'être réglé. L'avocat poursuivant a accompli toutes les formalités légales, notamment en publiant dans la presse locale une annonce détaillant le bien vendu, et déposé au greffe du Tribunal de Grande Instance un « cahier des charges » fixant les clauses et conditions.

Au jour fixé, la vente requise se déroule en présence d'un Secrétaire-Greffier, et d'un Huissier de Justice, lequel va, à l'aide de bougies, allumer trois feux. Il s'agit d'un espace de temps de réflexion.

Les enchères, dont le montant est fixé par le Magistrat (150 € minimum en général), sont annoncées par les avocats. Dès que le silence s'établit, ou en l'absence de toute enchère, l'Huissier allume le « premier feu » : la flamme dure entre 30 secondes et une minute, puis s'éteint. L'huissier annonce alors : « premier feu éteint, deuxième feu » en allumant de nouveau la bougie.

S'il survient une enchère, il recommencera au « premier feu », et ainsi de suite, jusqu'à ce qu'en l'absence de nouvelle enchère, la flamme du « troisième et dernier feu » s'éteigne.

Lorsque la flamme disparaît et que monte la fumée, l'Huissier annonce « troisième et dernier feu éteint », qui rend le dernier enchérisseur adjudicataire du bien.

Le Magistrat donne alors la parole à l'avocat qui a porté la dernière enchère, lequel demande au Tribunal de bien vouloir déclarer son client, dont le nom peut être annoncé à l'audience ou déclaré simplement au Greffe du Tribunal dans le délai légal de 3 jours, adjudicataire du bien vendu.

Acte lui en est donné : la vente est alors terminée. Il ne restera plus à l'Avocat, rentré à son cabinet, qu'à accomplir les formalités de déclaration d'adjudicataire.

Il faudra ensuite attendre DIX JOURS après la vente...

En effet, dans le délai de dix jours, n'importe quelle personne, en dehors du saisi, présente ou non à la vente, et à l'exception bien sûr de l'adjudicataire, peut, en s'adressant à un avocat, déclarer faire une surenchère.

Une seule surenchère suffit, et dans ce cas, après accomplissement des nouvelles formalités légales, notamment de publicité par voie de presse, le bien sera remis en vente dans un délai de 3 mois environ.

La nouvelle mise à prix sera fixée sur la base du prix d'adjudication majoré de 10 %.

L'adjudicataire sera invité à participer à la vente, et de nouveau, les enchères seront portées à la date fixée, devant le Tribunal dans les mêmes conditions que les ventes à la barre du tribunal. Mais cette fois, la dernière enchère à l'extinction du troisième feu, sera définitive. Le bien ne sera plus vendu, sauf pour le cas où le prix de vente ne serait pas payé par l'adjudicataire. Une procédure de vente sur « folle enchère » interviendrait alors.

Lorsque l'Avocat poursuivant requiert la vente du bien, il annonce le montant des « frais préalables » qui seront à la charge de l'adjudicataire lorsque la vente sera définitive. Ces frais comprennent toutes les dépenses avancées par le créancier poursuivant : actes d'huissier, états cadastraux et hypothécaires, certificats d'urbanisme et de superficie le cas échéant, publicités, droits tarifés des avocats, etc.

S'il survient une surenchère, l'adjudicataire surenchéri n'a pas à les régler : les frais entraînés par la surenchère s'ajouteront et ils demeureront à la charge du dernier adjudicataire après la revente.

Ces frais peuvent varier de 762 à 2.287 euros (en moyenne), quelquefois davantage selon les aléas de la procédure.

Lorsque la vente est définitive, les frais préalables doivent être réglés rapidement (sous 20 jours). Le prix d'adjudication doit l'être dans les conditions fixées par le cahier des charges, c'est-à-dire usuellement sans intérêts jusqu'à trois mois après la vente, avec intérêts au taux prévu au cahier des charges au delà de ce délai. De plus, le non-paiement au delà de ces trois mois expose l'adjudicataire à une remise en vente du bien sur « folle enchère », ce qui n'est pas sans risques pour lui...

Les sommes sont versées au compte CARPA de l'Avocat, pour être ensuite soit réglées au créancier poursuivant, soit distribuée dans le cadre d'une procédure d'ordre.

Comme dans toute vente de bien immobilier, l'adjudicataire doit disposer d'un titre de propriété. La vente, constatée par un jugement, sera donc déposée au près des services de l'Enregistrement, et les droits, dont le montant est calculé sur le prix de l'adjudication, sera à la charge de l'adjudicataire.

Ainsi, l'adjudicataire aura à supporter :

• Le prix de l'adjudication
• Les frais préalables
• Les frais d'adjudication en ce compris les droits d'enregistrement, soit environ 20 % du prix d'adjudication

Le jugement enregistré sera ensuite publié à la diligence de l'Avocat de l'adjudicataire au Bureau de la Conservation des hypothèques compétent pour valoir ensuite titre de propriété.